Uno de los motivos principales es la vivienda familiar heredada, en la que uno de ellos, hasta el fallecimiento, convive con el consentimiento del testador, y sin ninguna objeción por parte del resto.
Situaciones como estas, terminan con la consulta a un abogado especialista en herencias, buscando una solución cuando ese heredero continúa en la vivienda sin consentimiento del resto.
#01.- Heredero en la vivienda familiar sin consentimiento
Aunque ahora no cuenta con permiso para hacerlo, hasta este momento no había problema.
Los propietarios, los padres generalmente, vivían, y ese hijo compartía con ellos la vivienda, por necesidad o, simplemente, porque prefería estar con ellos a estar solo.
Llega el momento del reparto, y no todos los hermanos quieren que continúe como hasta entonces.
Los herederos tienen otros planes, ya sea vender el inmueble, o alquilarlo, o incluso, también, vivir en él, aunque por la experiencia de los abogados que reciben este tipo de consultas, el motivo habitual es obtener un beneficio económico.
¿Puede continuar en la vivienda tras el fallecimiento?
Sí y no, es decir, sí puede en caso de que llegue a un acuerdo con el resto, que le permita mantener las condiciones actuales, ya sea mediante el pago de una cantidad, o por un pacto de otro tipo, pero lo que es seguro es que todos deben aceptar que continúe, si no es así, tiene que marchar.
De esta manera, solo se beneficia la persona ocupante, y lo hace a costa de los demás, que también son propietarios.
Hay que tener en cuenta que la vivienda es parte del patrimonio heredado, y que para realizar el reparto debe existir unanimidad en la decisión, de otra manera empiezan las disputas por la imposibilidad de conseguir beneficios para el resto.
El resto no estamos de acuerdo, ¿cómo desalojamos al heredero?
El caso más habitual, se trata de un patrimonio del que todos son propietarios, y esperan conseguir beneficios, ya sea por un alquiler o por la venta, y así, no hay posibilidad de hacerlo.
Se debe iniciar, en este caso, un desalojo legal, que comienza con la división de la herencia.
Procedimiento de división de herencia con heredero dentro
Una vez que se inicia, todos los bienes deben poderse repartir, esto es que, igual que cualquier otro bien patrimonial puede venderse, o repartirse de algún modo los beneficios que genera, la vivienda familiar ha de estar habilitada para eso, en otras palabras, debe estar vacía para poder actuar con ella.
En este caso, mientras esté viviendo uno de los herederos, no es posible hacerlo, no se puede alquilar, ni vender, para beneficio común, por lo tanto, el primer paso es interponer una demanda.
Demanda para desalojo del ocupante de la vivienda
En esta demanda, el resto de herederos, deja constancia de su comportamiento: no quiere desalojar.
Debe quedar claro que esta persona, con su actitud, adquiere una deuda con el resto, al ser la única que saca un beneficio de algo que pertenece a todos.
Informe de un perito judicial
Lo más adecuado es presentar un informe realizado con un perito judicial donde se detalle la situación, y se establezca la cuantía que debe pagar al resto, que se le va deduciendo de lo que le corresponde de su parte de la herencia.
Imposición de una renta de mercado
Esa cuantía es una mensualidad, en calidad de renta, que debe abonar al resto si es que quiere seguir como hasta ahora, y que se establece con base en las rentas de mercado de ese momento.
Es una acción que fuerza el desalojo, el heredero ya, por lo general, se lo piensa.
Acaba de perder esa situación de comodidad de vivir como hasta ese momento, sin gastos, y en cuanto se ve obligado a pagar por lo que era gratis, la cosa cambia.
#02.- Desalojo de un heredero de la vivienda
Una vez que se ha llegado a la decisión de que se debe dejar libre la vivienda, hay que tener en cuenta si todos los herederos están de acuerdo en el desalojo o no lo están.
Es una consideración muy importante porque la manera de actuar es una u otra.
En caso de que no estén de acuerdo, se debe intentar llegar a un entendimiento para que todos se vean beneficiados, y por experiencia, los abogados lo ven complicado.
En caso de que sí lo estén, es cuando continúa el procedimiento para que deje la vivienda libre.
Mayoría de herederos de acuerdo
Consideramos mayoría cuando el porcentaje de adjudicación de la herencia supera el 50%
La forma de actuar es la misma que con cualquier otro ocupante de una vivienda que debe marcharse y no lo hace.
Un inquilino, por ejemplo, que ve como se cumple el contrato de arrendamiento y decide quedarse, o cuando no paga el alquiler establecido en el contrato.
En ambos casos, ya sea inquilino o heredero, la forma de actuar es mediante un desalojo por precario.
Desahucio por precario en casos de herencia
El mismo procedimiento que en cualquier caso de alguien que permanece en una vivienda sin permiso del propietario, mencionado en el art. 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Para iniciar este desalojo, quien “pone en marcha la maquinaria”, puede ser cualquiera de los herederos.
Por esto, es muy importante contar con mayoría, para que cuando arranque, no haya nadie que pueda estar en su contra.
¿Cuánto tarda un desahucio por precario?
Es un plazo que depende de la situación en esos momentos en los juzgados, pero, por lo general, está entre 4 y 6 meses, para que se pueda completar ese desalojo.
#03.-Consecuencias de una ocupación sin consentimiento
Una herencia no se puede repartir si no están todos los bienes, de manera que pueda hacerse la partición correspondiente.
Si un heredero permanece en la vivienda cuando el resto está en contra, ese reparto no es posible.
Hay que tener en cuenta que es un bien de varios propietarios, y todos ellos deben beneficiarse de sus frutos, y así, solo lo hace quien decide quedarse, mientras el resto ven como disminuye su parte.
Se convierte en una división de la herencia condenada solo porque uno de los propietarios no accede a desalojar.
Realizar la venta de ese inmueble se complica, para ella es necesario el consentimiento del conjunto de los propietarios, y, a todas luces, quien la disfruta sin ningún gasto, no está de acuerdo, por lo que el desalojo se presenta como el único camino a tomar.
Los bufetes de abogados de herencias tienen mucha experiencia en solventar estas situaciones, una vez que se inicia el reparto de un patrimonio, hay relaciones familiares que llegan a quebrar.
Una solución que minimiza los daños es realizar un testamento muy detallado, con los deseos del fallecido, para que no haya lugar ni posibilidad de disputas.
Si no se cuenta con él, según los propios letrados, lo mejor es intentar llegar a acuerdos entre herederos, para evitar una batalla que termina en los tribunales.
Vilches Abogados Torrejón de Ardoz
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